Hiermee stellen wij gelijk maar de cruciale vraag die voor veel verkopers speelt, die hun woning in de verkoop hebben staan en overwegen de Internetveiling in te zetten. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten eerst de parameters duidelijk zijn:

  • De aantrekkingskracht van het object
    Dit wordt gevormd door de aantrekkelijkheid van  de woning: Ligging, actualiteit van de woning, staat van onderhoud, aanwezigheid tuin, etc. Dit is relatief een vast gegeven voor de woning. De ligging is bepaald, hooguit kan er door middel van styling wat meer aantrekkelijkheid gecreëerd worden.
  • De initiële vraagprijs
    Ligt deze in lijn met vraagprijzen die in de regio voor dit type object gevraagd wordt?
  • De inzetprijs
    Is deze prijs laag genoeg om potentiële geïnteresseerden te lokken om mee te gaan bieden. Met name in de huidige markt waarin de prijs onder druk staat dient men deze prijs laag genoeg te stellen om “de markt” weer in beweging te krijgen.

Openhuis.nl

prijs markt grafiek

De prijs /marktgrafiek
 Als hulpmiddel kan de Prijs/Marktgrafiek gebruikt worden. In deze grafiek is af te lezen bij welke prijs er het grootste aantal zoekers is voor een soort woning

(woning/appartement/vrijstaand) op de betreffende lokatie.
Voor een duurdere woning zal men niet op de top gaan zitten, maar nastreven dat het aantal zoekers in ieder geval flink toeneemt (bv. Verdubbeld of verdriedubbeld).

De gunningprijs
Ligt de lat te hoog, dan komt men bij de veiling niet tot zaken.  Zoals de Amerikaanse onroerend goed Guru, David Knox, altijd vraagt: “Do you want to SELL, or do you want to STAY?”

De marketing van de woning
Als er zoveel woningen te koop staan als nu en de vraag gering is, dan is het moeilijker om onder de aandacht te komen. Men zal dus extra inspanning moeten doen om het object zo maximaal mogelijk onder aandacht van het publiek te krijgen.
Voor Internetveilingen is het van belang zo spoedig mogelijk zo’n groot mogelijk bereik te behalen. Hulpmiddelen daarbij zijn:


  • Plan de veiling niet te spoedig in (geef de markt de tijd om tijd om te weten dat de woning via Internet geveild wordt)
  • Een juiste inzetprijs (zie eerder)
  • Een veilingprofilering van de woning op Funda
  • Een veilingprofilering van de woning op de website van de makelaar
  • Inzet van sociale netwerken op Internet zoals Hyves, Facebook, Twitter, LinkedIn, etc.
  • Buurtmailing
  • Advertentie(s) in de krant
  • Duidelijke raamposter / Tuinbord
  • Email-flyers naar zoekers van makelaars

De makelaar weet als geen ander hoe deze hulpmiddelen ingezet kunnen worden.
De parameters die bestuurbaar zijn, zijn met name de laatste drie. Hier kunnen de makelaar en verkoper invloed op uitoefenen om tot een succesvolle en spoedige verkoop te komen.

Het primaire doel van de Internetveiling is de woning snel(ler) te verkopen, dan langs de normale weg.  Wordt er ook een betere prijs behaald?
Dit is natuurlijk het meest lastige deel van de vraag. Toch is het antwoord hierop “Ja”. Wel moet er voldaan zijn aan het optimaliseren van de eerder genoemde parameters (voor zover deze bestuurbaar zijn). Dit is gelukt als er zich twee of meer serieuze gegadigden gemeld hebben om mee te doen aan de veiling. Er geldt ook hoe meer bieders, hoe groter de kans op een betere prijs.
Een betere prijs  betekent niet dat de uiteindelijke veilingprijs hoger zal zijn dan de originele vraagprijs. Een betere prijs zou wel boven de gunningprijs moeten liggen.

Theo Dorresteijn.
Directeur Realworks BV
Directeur Openhuis.nl